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Lei de terras

A lei n.º 10/2013 (Lei de terras) entrou em vigor no dia 1 de Março de 2014 e revogou a lei n.º 6/80/M, de 5 de Julho.

Em Julho de 2016, um deputado, nomeado pelo Chefe do Executivo à Assembleia Legislativa (AL), anunciou que tinha apresentado, na AL, um projecto de lei no sentido de «clarificar o sentido, ou o significado, de normas que já constavam da anterior lei. Assim, o que a referida proposta pretende é tão só clarificar e fixar o significado de normas legais da actual Lei de Terras, cuja única interpretação (ou sentido jurídico) possível poderá ser, eventualmente, conducente a determinadas soluções concretas atribuídas a vários casos mediáticos que respeitam ao fim do prazo de concessão de vários terrenos na RAEM».

Relativamente às concessões de terrenos por arrendamento, a lei n.º 10/2013 distingue entre concessão provisória e definitiva. «A concessão por arrendamento é inicialmente dada a título provisório, por prazo a fixar em função das características da concessão, e só se converte em definitiva se, no decurso do prazo fixado, forem cumpridas as cláusulas de aproveitamento previamente estabelecidas e o terreno estiver demarcado definitivamente», como estipula o artigo 44.º.

Na concessão provisória é determinado um prazo para o aproveitamento do terreno, por exemplo a construção do prédio, que pode ser inferior ou igual a vinte e cinco anos. O prazo de concessão por arrendamento é de vinte e cinco anos e encontra-se previsto no artigo 47.º, n.º 1.

O artigo 47.º da lei n.º 10/2013 é idêntico ao artigo 54.º da lei n.º 6/80/M.

Contudo, o artigo 48.º, n.º 1 da lei n.º 10/2013 estipula que as concessões provisórias não podem ser renovadas, salvo, como estipula o n.º 2, se o respectivo terreno se encontre anexado a um terreno concedido a título definitivo e ambos estejam a ser aproveitados em conjunto.

Caso não se tenha verificado o aproveitamento ou reaproveitamento do terreno nos prazos e termos contratuais as concessões caducam, nos termos do artigo 166.º, n.º 1, al. 1) da lei n.º 10/2013. Os efeitos de caducidade da concessão estão previstos no artigo 168.º da lei n.º 10/2013. O n.º 1 deste artigo não está relacionado com o artigo 168.º da lei n.º 6/80/M, uma vez que este trata da caducidade da concessão por aforamento, uma situação que terminou há muitos anos. Não pode haver concessão por aforamento, mas as que existiam mantêm-se. Relativamente à não indemnização ou compensação dos prémios pagos e das benfeitorias incorporadas no terreno, prevista no artigo 168.º, n.º 1 da lei n.º 10/2013, a lei n.º 6/80/M já previa disposições semelhantes no artigo 169.º, n.º 2, para os casos de rescisão e de devolução da concessão e no artigo 43.º, n.º 3, para os casos de venda de parcelas de terreno.

Não tendo o prazo, de vinte e cinco anos, de concessão por arrendamento de terrenos sido alterado, coloca-se a questão de perceber as razões que levaram a que, actualmente, a declaração de caducidade da concessão, pelo Governo, de determinados terrenos e a consequente reversão das concessões atribuídas aos particulares tenha sido tão mediatizada. Caso tivessem sido atribuídas concessões de terrenos desde a entrada em vigor da lei, em 1980 ou nos anos imediatamente a seguir e os terrenos não tivessem sido aproveitados, o Governo deveria, pelo menos desde 2005, ter declarado a caducidade da concessão desses terrenos por ter decorrido o prazo de 25 anos, contratualmente fixado, e esses terrenos teriam revertido para a posse da RAEM.

Parte da resposta à questão referida anteriormente poderá encontrar-se em declarações do primeiro Chefe do Executivo da RAEM, publicadas em 19/11/2009, num texto denominado «Revisão da Lei de Terras para acompanhar o desenvolvimento», no sítio do Gabinete de Comunicação Social.

O Chefe do Executivo referiu, então, que «o Governo da Administração Portuguesa só podia aproveitar as receitas da concessão de terrenos como receitas financeiras para manter o funcionamento do governo. Acrescentando que, embora a situação social naquele tempo tenha levado os promotores a acharem que não havia perspectivas de desenvolvimento, pagaram na mesma o prémio de concessão para obter os terrenos para reserva. Após o retorno, um número elevado de promotores não possuía ainda condições económicas para proceder ao desenvolvimento dos terrenos». Considerou que «Macau não possui muitos recursos de terras, mas se o governo proceder de imediato à rescisão da concessão dos terrenos através da lei, o volume de processos judiciais que isso implica vai influenciar não só a confiança dos investidores, mas também o desenvolvimento geral de Macau».

Relativamente ao prazo de vinte e cinco anos de concessão por arrendamento referiu que «antes do regresso de Macau à Pátria, o limite da concessão de terrenos já tinha sido confirmado pela China e Portugal e que metade do prémio de concessão de terrenos ia para uma reserva para o futuro Governo da RAEM».

A lei n.º 10/2013 surge numa altura em que havia pressão social para que os terrenos fossem aproveitados. O Governo, tendo em conta o aumento exponencial do preço dos apartamentos ou das rendas que se tinha verificado desde 2004, considerava que não podia construir mais habitação pública devido à escassez de terrenos, no entanto havia terrenos desaproveitados e Macau tem uma dimensão territorial exígua. Mesmo do ponto de vista económico, o facto de haver terrenos desaproveitados prejudica a economia da RAEM, uma vez que não se criam empregos, seja na construção dos empreendimentos ou após a sua conclusão. Por outro lado, o caso de corrupção, em 2006, que envolveu o ex-secretário das Obras Públicas estava relacionado com terrenos.

A classificação do Centro Histórico de Macau, dia 15 de julho de 2005, como Património Mundial da Humanidade da UNESCO, é outro aspecto a ter em conta no aproveitamento dos terrenos em Macau. A Convenção para a Protecção do Património Mundial, Cultural e Natural foi estendida a Macau, pelo governo português, pelo Decreto do Presidente da República n.º 28/98 de 14 de Julho, publicado no Boletim Oficial de Macau n.º 38/1998, I série, de 21/9/1998. A notificação da República Popular da China sobre a continuação da aplicação na Região Administrativa Especial de Macau da referida Convenção foi publicada pelo Aviso do Chefe do Executivo n.º 33/2001. Esta Convenção é, portanto, juridicamente vinculativa em Macau e o Governo da República Popular da China assume a responsabilidade pelos direitos e obrigações internacionais decorrentes da sua aplicação.

O Centro Histórico de Macau inclui várias ruas e praças, por exemplo o Largo da Barra, o Largo do Senado, o Largo do Lilau, o Largo da Sé e os monumentos aí edificados. Nos termos do artigo 5.º, al. a) da referida Convenção, o Governo deve «adoptar uma política geral que vise determinar uma função ao património cultural e natural na vida colectiva e integrar a protecção do referido património nos programas de planificação geral».

Na sequência da classificação do Centro Histórico de Macau como Património Mundial da Humanidade, alguns sectores sociais manifestaram a sua preocupação com a protecção dos monumentos protegidos, bem como com as áreas envolventes dos referidos monumentos, opondo-se à construção de novos edifícios cuja volumetria colocaria em causa a paisagem que enquadra esses monumentos. Em 2007, grupos sociais manifestaram-se contra a construção de um edifício, na Calçada do Gaio, com 126 metros de altura, junto da colina da Guia, tendo apresentado queixa junto da UNESCO. O Governo suspendeu o projecto de construção em 2008. Posteriormente foi publicado o Despacho do Chefe do Executivo n.º 83/2008 que fixa as cotas altimétricas máximas permitidas para a construção de edifícios nas zonas de imediações do Farol da Guia, que constitui património mundial, numa tentativa de preservar os corredores visuais desse monumento com a orla costeira. A altura do edifício cuja construção tinha sido suspensa passou a ter o limite de 52,5 metros. Noutro edifício, situado na zona do ZAPE, a altura foi reduzida de 135 para 90 metros. Em 2016, o empresário, membro do Conselho Executivo, alegou prejuízos, que estimou em pelo menos 1,6 mil milhões de patacas, tendo referido que o Governo tinha prometido pagar uma indemnização.

Em 2015, uma Associação entregou um relatório à UNESCO alertando para o risco de projectos urbanísticos poderem afectar a paisagem da Colina da Guia e da Igreja da Penha.

Durante a vigência da lei n.º 6/80/M, revogada pela lei n.º 10/2013, verificou-se que existiam problemas na sua aplicação, por exemplo na transmissão da concessão, bastava para tanto mudar os sócios da empresa que detinha a concessão, na atribuição de uma nova concessão a uma empresa que não tinha, anteriormente, aproveitado o terreno, na alteração da finalidade da concessão, etc. Portanto, é natural que houvesse algumas inovações na lei n.º 10/2013 face à lei anterior. Por exemplo, o regime de renovação de concessões provisórias, que referimos anteriormente, ou o artigo 37.º, n.º 2.

Perante os casos em que o Governo, ao aplicar a lei n.º 10/2013, declare a caducidade da concessão de um terreno e que uma empresa tenha sofrido prejuízo em resultado das acções e omissões ilícitas e culposas do Governo, a empresa pode pedir uma indemnização por esses prejuízos. O próprio Governo poderia dispor-se a negociar um acordo extrajudicial para os ressarcir.

Referimos, anteriormente, que há terrenos que foram concessionados e que se encontram desaproveitados, por exemplo o aterro à frente do antigo New Century ou o pequeno jardim situado perto do antigo hotel Hyatt, na Taipa, que há dois anos foi fechado para aí se instalar uma bomba de gasolina, apesar dos protestos populares, continua fechado e desaproveitado. Afinal, conforme diziam os defensores do jardim, a bomba de gasolina que o Governo dizia ser necessária não fazia falta nenhuma.

Em suma, mesmo que em algumas situações o Governo possa ter agido mal, mas isso não é razão para não recuperar as terras, pois está em causa o interesse público.

13/7/2016